Descrizione
Dal 1° gennaio 2026 sono entrate in vigore le nuove disposizioni relative alle novità fiscali per le locazioni brevi ed alla presunzione d’impresa. A seguito delle modifiche introdotte con legge 30 dicembre 2025, n. 199, il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all'articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d'imposta relativo ((all'anno 2026)), è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di ((due appartamenti)) per ciascun periodo d'imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione".
In sostanza cambia il numero degli alloggi turistici che si presuppongono svolti in forma non imprenditoriale passando da 4 a 2.
Ciò premesso, nel caso in cui il locatore da “non imprenditoriale” diventi locatore “imprenditoriale”, adempiuto agli obblighi correlati, è tenuto ad aggiornare i propri dati nella Banca Dati provinciale DTU-Alloggi (https://www.alloggituristici.provincia.tn.it/) e conseguentemente in Banca Dati Nazionale Strutture Ricettive BDSR (https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/) e a presentare al SUAP del Comune territorialmente competente la SCIA di “locazione breve/turistica a carattere imprenditoriale” per ciascun alloggio (da non confondere con i moduli Scia: Case e appartamenti per vacanza o Affittacamere);
Una volta definiti inquadramento fiscale e tipologia di attività che si intende svolgere, per effettuare la registrazione della locazione in forma imprenditoriale su DTU alloggi, occorre contattare l’ufficio Commercio al numero 0464 399118.
Essendo la normativa di competenza esclusivamente statale, è necessario che ciascun locatore valuti singolarmente la propria posizione rispetto al caso concreto ed alla tipologia dei contratti di locazione che lo stesso stipula con gli ospiti, avvalendosi di professionisti esperti della materia (commercialisti, CAF o direttamente rivolgendosi presso l’Agenzia delle Entrate), in quanto non rientra nelle competenze del Comune fornire interpretazioni della disciplina civilistica e fiscale dei contratti di locazione.
Il mancato assolvimento degli obblighi comporta l’applicazione di sanzioni previste dalla normativa statale di cui all’art. 13-ter comma 9 del DECRETO-LEGGE 18 ottobre 2023, n. 145. Le sanzioni sono applicate dagli organi di Polizia Locale in conformità alle disposizioni di cui alla legge 24 novembre 1981, n. 689: la mancanza della SCIA in caso di locazione turistica imprenditoriale comporta una sanzione da euro 2.000 a euro 10.000 in relazione alle dimensioni dell’immobile.